Ett bolån skiljer sig från andra lån genom att bostaden är säkerhet, och genom att det finns särskilda regler för hur mycket som får lånas och hur mycket som måste amorteras. Den här lektionen går igenom belåningsgrad, kontantinsats och amorteringskrav, med ett räkneexempel som knyter ihop dem.
Bolånetak och kontantinsats
Sedan den 1 april 2026 regleras bostadskrediter genom en ny lag som ersatt Finansinspektionens tidigare föreskrifter om bolånetak och amorteringskrav (Finansinspektionen, kontrollerat 2026-09-22). Bolånetaket för nya bostadsköp är 90 procent av bostadens marknadsvärde, vilket innebär att minst 10 procent av priset behöver täckas på annat sätt, oftast kontant. Gränsen höjdes från tidigare 85 procent. Utökas i stället ett befintligt bolån genom ett tilläggslån gäller en lägre gräns, 80 procent, sänkt från tidigare 85 procent (Finansinspektionen, kontrollerat 2026-09-22).
Belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde som lånet motsvarar, räknas på det värde bostaden hade när lånet togs. En omvärdering av bostaden får normalt göras först fem år senare, vilket betyder att en värdeökning under de första åren inte automatiskt sänker den belåningsgrad amorteringskravet räknas på (Finansinspektionen, kontrollerat 2026-09-22).
Amorteringskravet
Hur mycket som ska amorteras varje år beror på belåningsgraden. Vid en belåningsgrad över 70 procent ska minst 2 procent av lånebeloppet amorteras per år. Ligger belåningsgraden över 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år. Det tidigare skärpta kravet på ytterligare 1 procentenhet för hushåll med stora lån i förhållande till bruttoinkomsten, alltså en hög skuldkvot, har tagits bort (Finansinspektionen, kontrollerat 2026-09-22).
Bunden eller rörlig ränta
Räntan på ett bolån kan vara bunden under en avtalad period, vilket ger en känd kostnad så länge bindningstiden pågår, eller rörlig, vilket innebär att den i stället följer ränteläget löpande. Valet mellan de två är en avvägning mellan förutsägbarhet och möjligheten att räntan blir lägre om ränteläget sjunker, utan att någon av delarna är rätt eller fel rakt av.
Varför det spelar roll
Belåningsgrad, kontantinsats och amorteringskrav hänger direkt ihop, och tillsammans avgör de både hur mycket som går att låna till en bostad och hur stor den löpande kostnaden blir. Att förstå trappningen i amorteringskravet gör det lättare att se varför den månatliga kostnaden kan förändras påtagligt beroende på var belåningsgraden ligger, inte bara beroende på räntan.
Kontantinsatsens storlek påverkar inte bara hur mycket som går att låna, utan också vilken amorteringstakt som följer, eftersom båda är kopplade till samma belåningsgrad. En större kontantinsats ger därför normalt både en lägre skuld och ett lägre amorteringskrav, medan en kontantinsats precis vid miniminivån ger både högre skuld och en högre amorteringstakt.
Räkna själv
En bostad till 3 500 000 kronor, köpt med precis den lägsta tillåtna kontantinsatsen:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Bostadens pris | 3 500 000 kr |
| Lägsta kontantinsats (10 procent) | 350 000 kr |
| Lånebelopp (belåningsgrad 90 procent) | 3 150 000 kr |
| Amorteringskrav (minst 2 procent, belåningsgrad över 70 procent) | 5 250 kr per månad |
| Ränta i exemplet (antagen räntenivå 3,5 procent) | 9 188 kr per månad |
| Total betalning i exemplet | 14 438 kr per månad |
Med en belåningsgrad på 90 procent, alltså över gränsen på 70 procent, gäller amorteringskravet på minst 2 procent av lånebeloppet per år: 3 150 000 kronor gånger 0,02 delat med 12, vilket ger 5 250 kronor i månaden. Räntan i exemplet är ett antagande på 3,5 procent per år, bara för att kunna visa en total kostnad, det verkliga ränteläget varierar över tid. Det ger 3 150 000 kronor gånger 0,035 delat med 12, avrundat 9 188 kronor i månaden. Tillsammans landar den antagna totala betalningen på 14 438 kronor i månaden.
Precis som för andra lån kan ränteutgifter på ett bolån ge rätt till skattereduktion för underskott av kapital, 30 procent på belopp upp till 100 000 kronor och 21 procent på det som överstiger gränsen, vilket beskrivs närmare i lektionen om lån och amortering (Skatteverket, kontrollerat 2026-09-22).
Vanliga missförstånd
- Att tro att belåningsgraden sjunker automatiskt när bostadens marknadsvärde stiger. Omvärdering görs normalt först efter fem år.
- Att tro att amorteringskravet är detsamma oavsett belåningsgrad. Det trappas vid 50 och 70 procents belåningsgrad.
- Att blanda ihop bolånetaket för nya köp, 90 procent, med den lägre gränsen på 80 procent för tilläggslån på ett befintligt bolån.
- Att tro att bunden ränta alltid är dyrare eller billigare än rörlig. Det är en avvägning, inte ett facit.
Nästa lektion, kreditkort och konsumtionslån, går igenom vad som gäller för lån utan bostad som säkerhet.